Věcná práva a zápis do veřejného seznamu

27.05.2015 12:50

 

 

Cílem tohoto článku je objasnit problematiku věcných práv, jak jsou právně upraveny v občanském zákoníku od 1. 1. 2014 (další změny nastanou od 1.1 2015). Vy, kteří jste dosud tyto znalosti nepotřebovali mít, protože jste nekupovali a neprodávali nemovitosti, nepoužívali tedy vkladovou listinu a nezapisovali věcná práva, se můžete třeba setkat během času s těmito záležitostmi. Tento článek má pouze informativní charakter, je třeba se vždy řídit příslušnými platnými právními předpisy a také pokyny svého příslušného Katastrálního úřadu.

Právní úprava

Problematika, o které hovoříme, je řešena zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, (dále katastrální zákon) a dílčí otázky jsou řešeny zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen katastrální zákon).

Právní úprava věcných práv

Právní úpravu věcných práv upravuje občanský zákoník v ustanoveních § 979 až 986. Protože jde o důležitá ustanovení, je třeba jim věnovat velkou pozornost. V těchto ustanoveních se objevuje pojem „veřejný seznam“, který je vlastně katastrem nemovitostí, označovaný známou zkratkou KN.   

Cit.: § 980

(1) Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky.

 (2) Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

Malý komentář: Několik slov k formální a materiální publicitě (§ 980)

Co je formální publicita?

Formální publicita veřejných seznamů znamená obecné zpřístupnění údajů v těchto seznamech zapsaných.  Tím je založena veřejnou víru v tyto údaje. Protože nelze připustit, aby ten, kdo v dobré víře právně jedná v údaje takto zapsané, byl ve své důvěře v jejich správnost  zklamán, do občanského zákoníku bylo zařazeno ustanovení o právním významu  (materiální publicitě) zápisů do veřejných seznamů.

Co znamená materiální publicita?

Zákonné ustanovení sleduje vyjádření materiální publicity údajů zapsaných ve veřejném seznamu. To je vyjádřeno zásadou, že neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá. Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí zapsané právo sporným nebo nejistým, poznámky pořadí nebo přednosti atp. Dále se stanoví  vyvratitelnými domněnkami existence zapsaného práva  a neexistence práva, které bylo z veřejného seznamu vymazáno.

Cit.: § 981

Je-li do veřejného seznamu zapsáno věcné právo k cizí věci, má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné.

Cit.: § 982

(1) Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí.

(2) Zřizuje-li vlastník věcné právo k vlastní věci, může před tímto právem vyhradit a do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro jiné právo; má-li být výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zřízení věcného práva, vyžaduje se souhlas osoby, jejíž právo má být dotčeno. K zápisu práva, pro něž bylo vyhrazeno lepší pořadí, se nevyžaduje souhlas osoby, jejíž právo je výhradou omezeno, ledaže má být právo, jemuž svědčí výhrada lepšího pořadí, zapsáno do veřejného seznamu v širším rozsahu, než jak to z výhrady vyplývá.

Malý komentář: K problematice pořadí zapsaných věcných práv k cizí věci, výhrada lepšího pořadí (ustanovení § 981 a 982)

Citovaná zákonná ustanovení sledují stanovit pořadí zapsaných věcných práv k cizí věci (zejména práva zástavního a práva vyplývajícího z věcného břemene). Zapsaná práva mají přednost před právy nezapsanými, dále pak, zapsaná práva získávají pořadí podle doby, v níž orgánu (Katastrálnímu úřadu), který seznam vede, dojde podání, podle kterého bude zápis proveden. Při několika podáních podaných v tutéž dobu získají dotyčná práva stejné pořadí. Výrazu „podání“ je zákoně použito v nejširším smyslu; poukazuje se tím, že se mají na mysli jakékoli procesní úkony sledující provedení zápisu věcného práva. Mechanismus, podle něhož se určí pořadí zapisovaných práv dle dojití příslušných podání vyhovuje ve většině případů, nemusí tomu tak být vždy. Proto zákon umožňuje vlastníku vyhradit lepší pořadí pro věcné právo k vlastní věci dosud nezapsané. Je-li před zápisem výhrady lepšího pořadí věc již zatížena právem jiné osoby zapsané do veřejného seznamu, vyžaduje se k zápisu výhrady její souhlas. Proč souhlas? Protože se tím zasahuje do jejího práva.

Kdy není třeba souhlasu?

Zapisuje-li se však věcné právo k vlastníkově věci pro jinou osobu až poté, co bylo lepší pořadí pro jiné právo vyhrazeno, není souhlas této osoby zapotřebí ani k následnému zápisu vyhrazeného práva, protože ta již v době zápisu svého práva věděla z veřejného seznamu, jak může být omezena. Stejně tak a ze stejných důvodů není třeba k definitivnímu zápisu vyhrazeného práva ani souhlasu osoby, která se zápisem výhrady přednosti souhlasila.

Ale …

Pokud by mělo být vyhrazené věcné právo zapsáno v širším rozsahu, než jaký výhrada kryje, pak by byl ten, jemuž zapsané právo již svědčí, byl omezen nepředvídaným způsobem, a tak je nutné jeho souhlas získat.

§ 983

(1) Je-li ve veřejném seznamu zapsáno přednostní právo ke zřízení věcného práva jiné osobě a nebyl-li do jednoho roku od zápisu podán návrh na zápis práva, kterého se přednostní právo týká, může se vlastník domoci výmazu přednostního práva. Prokáže-li ten, kdo má přednostní právo, že před uplynutím lhůty podal žalobu na převod nebo jiné zřízení věcného práva, počne lhůta běžet od skončení soudního řízení; při zamítnutí žaloby však bude přednostní právo vymazáno na žádost vlastníka k okamžiku právní moci rozhodnutí.

(2) Je-li ve veřejném seznamu zapsáno přednostní právo jako podmíněné nebo s doložením času, počne lhůta podle odstavce 1 běžet dnem, kdy se přednostní právo stane vymahatelným.

Malý komentář: Zápis do veřejného seznamu – právo k přednostnímu zřízení věcného práva (§ 983)

Zákon umožňuje zapsat do veřejného seznamu i právo k přednostnímu zřízení  věcného práva; pak bude z veřejného seznamu zřejmé, že je přítomný vlastník zavázán  převést přednostně vlastnického právo na jiného nebo přednostně zřídit jinému věcné právo k  vlastní věci. Taková závada však nemůže vlastníka tížit, nevyužije-li oprávněná osoba své  právo v rozumné době. Proto zákon stanoví, že vlastník má právo domoci se výmazu  zapsaného přednostního práva, nepřikročí-li druhá strana do roka poté, co se stalo  vymahatelným, k jeho naplnění.

§ 984

(1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

(2) Pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu se věta první odstavce 1 nepoužije.

Malý komentář: Ochrana dobré víry nabyvatelům věcného práva v dobré víře (§ 984)

Toto zákonné ustanovení sleduje ochranu dobré víry těch, kdo nabydou věcné právo v dobré  víře a za úplatu od osoby oprávněné podle stavu zápisů ve veřejném seznamu takové právo zřídit.

Výjimka pro nezbytnou cestu, pro výměnek a pro věcná práva vznikající ze  zákona.

Výjimky pro nezbytnou cestu i pro výměnek odůvodňují sociální důvody.

U nezbytné cesty

U nezbytné cesty je nutné brát v úvahu, že ji zřizuje soud, který rozhodnutím zatěžuje pozemek proti vůli jeho vlastníka. Proto jsou pro zřízení nezbytné cesty stanoveny úzce vymezené podmínky. Vzhledem k tomu, že právo nezbytné cesty vznikne právní mocí rozhodnutí, je odchylka od obecné úpravy nutná z toho důvodu, že účelem nezbytné cesty je umožnit vlastníku sousedního pozemku řádné užívání nebo řádné hospodaření s jeho  pozemkem. Tomuto účelu by vlastník zatíženého pozemku mohl zabránit, pokud by po právní  moci rozhodnutí o zřízení práva nezbytné cesty, ale ještě před jeho záznamem v katastru  nemovitostí pozemek prodal nebo jinak úplatně převedl jinému. V takovém případě by dosáhl  výsledku, že by se vlastník sousedního pozemku musel o zřízení nezbytné cesty žalovat  znovu: nikoli proto, že by se změnily věcné důvody, pro něž se nezbytné cesty domáhal a pro něž mu bylo vyhověno, ale proto, že se změnil vlastník pozemku, přes který má nezbytná  cesta vést.

U výměnku

Obdobné důvody se uplatní i ve vztahu k výměnku. Obvykle bude výměnek jako věcné právo zřízen smlouvou: pak vznikne až vkladem do katastru nemovitostí; v takovém případě rozpor mezi skutečným právním stavem a zapsaným stavem hrozit nehrozí. Nelze však pominout, že výměnek může vzniknout i soudním rozhodnutím, typicky v souvislosti se  zrušením spoluvlastnictví.

U práv vzniklých ze zákona

Pokud jde o práva vzniklá ze zákona, jde především o veřejnoprávní omezení, která  vznikla v minulosti pro uložení různých sítí (rozvod plynu, vody, tepla, telefonní vedení  apod.), která se nikdy nezapisovala ani do pozemkových knih, ani do katastru nemovitostí. Ke  změně došlo až v posledním desetiletí, nicméně věcná práva vzniklá v dřívější době je třeba  v této souvislosti chránit.

§ 985

Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

§ 986

(1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.

(2) Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.

(3) Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.

Malý komentář: Soulad mezi zapsaným a skutečným stavem  (§ 985 a 986)

Zákon v těchto ustanovení stanoví právní pravidla sledující jednak zajištění souladu mezi zapsaným a skutečným  právním stavem, jednak ochranu osob nabývajících v dobré víře věcná práva podle zapsaného  stavu i osob dotčených v jejich právech vadnými nebo nesprávnými.