Právo nájemce na náhradu odůvodněných nákladů

15.05.2015 16:35

Právo nájemce na náhradu odůvodněných nákladů

Peripetie vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem jsou časté a vznikají při nich spory, které se řeší i soudně. Při sestavování smlouvy o nájmu bytu či místnosti v bytě je třeba myslet i na možné problémy, které mohou poškodit byt i věci pronajímatele, což se může pěkně prodražit. Nejlépe, když je sjednáno pojištění za škody, které může částečně či úplně pokrýt náklady za odstranění vad a škod, ale za těch podmínek, které jsou dány příslušnou smlouvou. Zákon č. 89/2012. Sb., občanský zákoník, v platném znění se opírá o znění § 4 odst. 1, čímž činí každého odpovědným za své jednání, zkráceně řečeno. Další povídání o právu a povinnosti subjektů nájemního smluvního vztahu svědčí o tom, že jejich jednání se opírá o předpoklady, které jsou v ustanovení § 4 odst. 1 jasně řečeny. Tento článek je pouze informativní, přednost má zákon, judikáty, případně pokyny oprávněných a odborně způsobilých osob, které konkrétní případ řeší.     

Téma, které je v článku probíráno, je právně upraveno zákonem č. 89/2012 Sb., v platném znění (občanským zákoníkem) v ustanoveních § 2264 a násl.

Vznik práva nájemce a notifikační (oznamovací) povinnost

Vznik práva nájemce na náhradu účelně vynaložených nákladů na odstranění vady v bytě

Podle ustanovení § 2264 odst. 1 vzniká nájemci notifikační povinnost ze dvou důvodů: 1) pokud nájemce zjistí v bytě poškozeni […], 2) pokud zjistí jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení. V tomto druhém případě ji nahlásí, jak stanoví zákon, bez zbytečného odkladu. To znamená, že mezi zjištěním vady a oznámením vady by neměla být zbytečně dlouhá časová prodleva. Pokud pronajímatel však není na obvyklém místě, kde se zdržuje a není možné se k němu dovolat či nereaguje na e-mail, je vhodné vadu zdokumentovat a oznámení mu zaslat písemně na adresu jeho sídla nebo bydliště i se snímkem a k datu, kdy byl pořízen. Tak nájemce prokáže, že jednal bez zbytečného odkladu a nikdo mu nemůže vytýkat prodlevu, v niž by teoreticky mohlo dojít ke zhoršení vady a další poškození bytu, nebo jeho zařízení.

Na tuto situaci reaguje ustanovení § 2264 odst. 2: nájemce, při odstranění vady musí učinit vše podle svých možností (co lze očekávat), aby odstraněním vady, kterou je třeba bez prodlení odstranit, nezpůsobil ještě další škodu. Přepokládejme, že si zavolá buď odborně způsobilou osobu, která vadu odstraní, či havarijní službu, a tak mu vzniknou náklady. Je však vzít v potaz, že jde o vady, které nájemce nezavinil svým jednáním. Jiná situace nastane, když poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá. Za jejich odstranění náhradu účelně vynaložených nákladů nemůže očekávat.  

Dalším případem náhrady účelně vynaložených nákladů na odstranění vady v bytě je okolnost, že pronajímatel v přiměřené době poškození nebo vadu neodstraní.

V ustanovení § 2265 se řeší jednání pronajímatele. V odstavci 1) zákon stanoví, že pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Pokud však pronajímatel vadu či poškození neodstraní bez zbytečného odkladu, může tak učinit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné, tedy nejde-li o zhoršení stavu.

Kdy nájemce nemá právo na náhradu vynaložených nákladů

To je v případě, podle odst. 3, když nájemce neoznámí pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu, co ji mohl nebo měl při řádné péči zjistit. Pokud ovšem odstraní vadu nebo poškození sá, nemá ani právo na slevu z nájemného.