Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku - III. - předkupní právo

29.08.2012 01:08

 

Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku - III. - předkupní právo

Dnes Vám přinášíme poslední ukázku z publikace Mgr. Michala Králíka, Ph.D. "Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku". Je z kapitoly XI. - Předkupní právo spoluvlastníků.

 

3.3. Převod spoluvlastnického podílu na osoby nikoliv blízké
 
3.3.1. Obecně
Na rozdíl od případů převodu spoluvlastnických podílů na osoby blízké je v případě převodů na jiný okruh osob spoluvlastník limitován předkupním právem ostatních spoluvlastníků, jehož podstatou je povinnost podílového spoluvlastníka v případě převodu podílu nabídnout ho přednostně osobě oprávněné z předkupního práva. Předkupní právo představuje omezení spoluvlastníka v nakládání s jeho podílem a ovlivňuje i jeho svobodu volby v osobě kupujícího. I proto se zejména v souvislosti s rekodifikací občanského práva velmi důrazně objevují názory tendující ke zrušení předkupního práva s tím, že pokud by měla být zajištěna ochrana práv spoluvlastníků, je nutno ji realizovat jinou formou.
Pro případ převodu spoluvlastnického podílu musí spoluvlastník respektovat zákonné předkupní právo všech zbývajících spoluvlastníků bez ohledu na velikost jejich spoluvlastnických podílů (vyjma zmiňovaného převodu na osoby blízké). Princip majority uplatňovaný při hospodaření se společnou věcí ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2, 3 ObčZ není v těchto souvislostech použitelný.
 
3.3.2. Charakter předkupního práva
Předkupní právo podílových spoluvlastníků je zákonným předkupním právem vyplývajícím ex lege, a nemusí být proto zakládáno smluvně. Vzhledem k jeho zákonnému charakteru se nezapisuje do katastru nemovitostí a vůči každému ze spoluvlastníků působí tak dlouho, dokud trvá spoluvlastnický vztah k věci v podílovém spoluvlastnictví. Předkupní právo podílových spoluvlastníků je založeno přímo zákonem a jako takové má věcnou povahu. Působí proto i vůči třetím osobám (Soubor C 2224 – NS sp. zn. 33 Odo 178/2003). Věcněprávní povaha předkupního práva spočívá v tom, že je spojeno se spoluvlastnictvím
k věci a zatěžuje každého spoluvlastníka převádějícího svůj spoluvlastnický podíl, což znamená, že v případě převodu spoluvlastnického podílu předkupní právo působí i vůči právním nástupcům kupujícího, který se stal novým spoluvlastníkem namísto prodávajícího. Oprávněnými osobami pak jsou ostatní spoluvlastníci. Uvedené právo je osobní, nepřechází na dědice a nelze ho ani převést na jinou osobu.
 
3.3.3. Právní režim předkupního práva spoluvlastníků
Při nedostatku výslovné právní úpravy zákonného předkupního práva spoluvlastníků v části druhé občanského zákoníku, pojednávající o věcných právech, vychází se ve smyslu § 853 ObčZ z analogické aplikace obecné právní úpravy předkupního práva, obsažené v části osmé občanského zákoníku, upravující právo závazkové, s tím, že ta ustanovení, jež se týkají pouze smluvního předkupního práva, nelze použít (Rc 72/2002). Právní úprava předkupního práva, tj. § 602 a násl. ObčZ, se použije tedy nejen v případech smluvního předkupního práva, nýbrž podpůrně i všude tam, kde zákonem stanovené předkupní právo neobsahuje zvláštní (specifickou) úpravu, tj. i pro případy zákonného předkupního práva podílových spoluvlastníků podle § 140 ObčZ.
 
3.3.4. Realizace předkupního práva spoluvlastníků a tzv. nabídka k výkupu
Spoluvlastník, který chce převést svůj podíl na jinou osobu, musí ostatním spoluvlastníkům učinit tzv. nabídku k výkupu. Nabídka je jednostranný právní úkon, který kromě požadavků kladených obecně na právní úkony (§ 37 a násl. ObčZ) a náležitostí návrhu na uzavření smlouvy (§ 43 a násl. ObčZ) musí obsahovat veškeré podmínky, za nichž povinný nabízí věc ke koupi (předmět koupě, kupní cenu), jejichž splněním může oprávněný své předkupní právo vykonat. Judikatura se pak v souvislosti s řešenými případy vyjádřila k některým aspektům vztahujícím se k tzv. nabídce k výkupu:
a) forma nabídky: pro nabídku týkající se movité věci není forma předepsána, musí se však jednat o projev vůle výslovný, nikoliv konkludentní; v případě nemovitosti musí být splněna písemná forma. Požadavek na písemnou formu není splněn, je-li realizován pouze telefonicky (Soubor C 1533 – NS sp. zn. 30 Cdo 1370/2002). Jestliže svědčí předkupní právo více osobám, musí být nabídka učiněna všem spoluvlastníkům, nikoliv jen některému z nich; nejedná se o hospodaření se společnou věcí ve smyslu ustanovení § 139 odst. 1 ObčZ;
b) existence konkrétního kupujícího v době nabídky: judikatura vztahující se k podílovému spoluvlastnictví se vymezila i k dalším požadavkům nabídky k výkupu. Především zaujala stanovisko k otázce, zda v době nabídky na převod podílu musí existovat konkrétní kupující. Lze považovat za již jednotný judikatorní směr závěr, že v době, kdy je nabídka na převod spoluvlastnického podílu učiněna dalším spoluvlastníkům, nemusí konkrétní kupující existovat (Soubor C 1126 – NS sp. zn. 30 Cdo 153/2002). Označení konkrétního zájemce o koupi spoluvlastnického podílu v nabídce podílovému spoluvlastníku
ani existence tohoto zájemce nejsou nezbytnými předpoklady řádného splnění nabídkové povinnosti podle § 140 ObčZ (SR 4/2002 – NS sp. zn. 25 Cdo 2764/99). Pro posouzení toho, zda prodejem spoluvlastnického podílu bylo porušeno předkupní právo spoluvlastníka, tak není rozhodující, zda v době, kdy mu byl podíl nabídnut k výkupu, nabídl konkrétní zájemce o koupi prodávajícímu spoluvlastníku kupní cenu (Rc 72/2002). I přes jednoznačný judikatorní směr usměrněný publikací rozhodnutí ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek lze vysledovat v odborné literatuře i názor opačný, který existenci třetí osoby ke dni uskutečnění nabídky na převod podílu vyžaduje.264 I přes tento doktrinální názor judikatura odklon od svých předchozích závěrů dosud nezaznamenala;
c) změna podmínek, za nichž byla věc nabídnuta ke koupi: v praxi nejsou výjimečné situace, kdy po učinění nabídky k využití předkupního práva ze strany povinného spoluvlastníka oprávněnému spoluvlastníku dochází ke změně podmínek, za kterých je povinný spoluvlastník připraven spoluvlastnický podíl převést. Změna podmínek obsažených v původní nabídce pak zakládá povinnost povinného spoluvlastníka oznámit adresovaným právním úkonem příslušnou změnu; podle názoru vyjádřeného aktuální soudní praxí (Soubor C 4191 – NS sp. zn. 33 Odo 663/2004) není nutnost takového postupu dotčena ani vědomostí oprávněného spoluvlastníka z předkupního práva o tom, že povinný poté, co mu učinil nabídku k využití předkupního práva, změnil podmínky, za nichž nabízí věc k prodeji;
d) způsob akceptace nabídky: praxe se musela vypořádat také s otázkou, jakým způsobem dochází k přijetí nabídky na odkoupení spoluvlastnického podílu; v této souvislosti důsledně odlišila okamžik prohlášení o přijetí nabídky bez vyplacení ceny podílu v zákonem stanovené lhůtě od okamžiku, kdy dochází ke skutečnému vyplacení podílu oprávněnou osobou se závěrem, že až vyplacením ceny podílu oprávněnou osobou dochází k přijetí nabídky na odkoupení spoluvlastnického podílu (PR 2/2008 – NS sp. zn. 22 Cdo 1996/2005). Jestliže pak je vyplacení kupní ceny spoluvlastnického podílu při realizaci předkupního práva oprávněného spoluvlastníka prováděno složením do úschovy soudu, je třeba poukázat taktéž na aktuální praktický závěr judikatury, vyjádřený právní větou, podle které „skončilo-li řízení
o úschově kupní ceny spoluvlastnického podílu, složené oprávněným spoluvlastníkem při realizaci jeho předkupního práva, zastavením ří zení pro zpětvzetí návrhu, nedošlo k vyplacení kupní ceny spoluvlastnického podílu.“ (SR 4/2008 – NS sp. zn. 22 Cdo 2915/ /2006).
Uvedený závěr byl odrazem logické argumentace, podle které účinky složení do úschovy předpokládají splnění podmínek hmotného i procesního práva, tj. ukládané plnění musí být přijato do úschovy rozhodnutím a toto rozhodnutí musí nabýt právní moci. Jestliže by však složitel vzal návrh na složení určitých finančních prostředků do úschovy soudu zpět a řízení o úschově této částky v důsledku jeho zastavení neskončilo pravomocným rozhodnutím o přijetí uvedené částky do úschovy, k plnění složitele by nedošlo.
 
 
 
 
 
 
 
 
3.3.5. Porušení předkupního práva
O porušení předkupního práva se pak jedná zejména v následujících případech: a) nabídka nebyla spoluvlastníku učiněna vůbec, takže nemohl uplatnit své předkupní právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu; b) byla-li koupě oprávněnému nabídnuta za cenu podstatně vyšší, než za jakou byla nakonec převedena na nového nabyvatele. Zde zřejmě nelze trvat na absolutní rovnosti nabídnuté a nakonec zrealizované kupní ceny, neboť v době od provedení nabídky do faktické realizace prodeje může dojít ke změně okolností cenu určujících. Jestliže poté, kdy již byla učiněna nabídka k odkupu věci za určitou cenu, dojde ke snížení nabízené kupní ceny, je třeba učinit nabídku novou nebo sdělit nové podmínky koupě. Pokud by však u ceny stanovené řádově ve statisících či milionech korun došlo k prodeji za
cenu pouze nepatrně odlišnou, zřejmě by to nebylo možno považovat za porušení předkupního práva; literatura v této souvislosti hovoří o para metru ceny „podstatně vyšší“265; judikatura v této souvislosti hovoří o „přenechání za cenu nižší“ (Soubor C 1126 – NS sp. zn. 30 Cdo 153/2002), případně o porovnání ceny (Rc 72/2002); c) podíl byl převeden na nového nabyvatele za podmínek výhodnějších oproti nabídce; naproti tomu „zrcadlově“ neshledala judikatura správně za porušení předkupního práva situaci, kdy oprávněný podílový spoluvlastník nevyužil řádné nabídky druhého spoluvlastníka na odkoupení jeho spoluvlastnického podílu a po marném uplynutí lhůty pro akceptaci nabídky prodal oferent svůj podíl zájemci za částku vyšší, než  činila částka nabízená oprávněnému spoluvlastníkovi (PR 2/2008 – NS sp. zn. 22 Cdo 1996/2005); d) podíl byl převeden dříve, než uplynula dohodnutá (případně zákonem určená) doba k prodeji. Judikatura v této souvislosti vyjádřila názor, podle kterého jestliže nepřijal oprávněný nabídku na využití předkupního práva v přiměřené lhůtě, která mu k tomu byla stanovena, může vlastník podíl převést i před uplynutím lhůt uvedených v § 605 ObčZ (Soubor C 3180 – NS sp. zn. 33 Odo 854/2003), neboť lhůta podle § 605 věty první ObčZ, během níž musí oprávněná osoba movitou věc či nemovitost vyplatit, se vztahuje pouze na zaplacení kupní ceny, nikoliv na přijetí nabídky na využití předkupního práva; pro nabídku a její přijetí platí § 43 a násl. ObčZ.
Dovolací soud se v této souvislosti „dovolával“ závěrů odborné literatury, 266 přičemž je skutečností, že obdobný právní názor se objevil již v literatuře 50. let.267
Nicméně nelze přehlédnout, že odborná literatura vydaná po přijetí uvedeného rozhodnutí závěr v něm vyjádřený nepřejala a zaznamenala od něj odklon. L. Svoboda poukázal v této souvislosti na skutečnost, že v případě předkupního práva nejde jen o přednostní nabídku a samotné předkupní právo nemá nic společného s běžnou nabídkou na uzavření smlouvy. Činí pak závěr, že předkupní právo se pak musí od obyčejné nabídky nějakým způsobem odlišovat, resp. je nelze ztotožňovat. Argumentuje, že výše zastávaný výklad by vedl k tomu, že oprávněný z předkupního práva by musel právo uplatnit za podmínek obecně stanovených k přijetí návrhu a lhůta k vyplacení by pak představovala jen splatnost vzniklého závazku. Současně však zdůrazňuje, že takové pojetí by zavázanému spoluvlastníku nepřinášelo předpokládanou ochranu jeho zájmů před obdobím nejistoty. Jednalo by se fakticky o stav, kdy po přijetí nabídky (uplatnění předkupního práva) by vznikla kupní smlouva zakládající práva a po vinnosti, která by ze zákona zanikla, protože jedna ze smluvních stran nesplnila povinnosti plynoucí pro ni z právního vztahu. L. Svoboda poukazuje dále na skutečnost, že zavázanému by bylo nutno i v takovém případě doporučit, aby vyčkal marného uplynutí lhůty k vyplacení věci, i kdyby právo v přiměřené lhůtě uplatněno nebylo. Oprávněnému by pak kromě náhrady škody vůči zavázanému nebránilo nic v tom, aby právo uplatnil a pak věc stejně nevyplatil.268
K tomuto trendu v odborné literatuře se pak aktuálně přihlásila rozhodovací praxe Ústavního soudu269, jejíž směřování vystihuje závěr, podle kterého nabídka spoluvlastníka v rámci předkupního práva spoluvlastníka při převodu spoluvlastnického podílu nemůže obsahovat jednostranně stanovenou lhůtu pro přijetí návrhu oprávněným spoluvlastníkem s tím, že převede-li pak spoluvlastník nabízený spoluvlastnický podíl před uplynutím zákonem stanovené lhůty (§ 605 ObčZ), je porušeno zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků.
Ze skutkového hlediska se jednalo o případ, kdy stěžovatelka (v řízení před obecnými soudy žalobkyně) byla oslovena ze strany spoluvlastníka s návrhem na odkoupení spoluvlastnického podílu s jednostranně stanovenou lhůtou k vyjádření se k tomuto návrhu do 7 dnů, přičemž na uvedenou nabídku sdělila oslovená spoluvlastnice, že v rámci předkupního práva podá zprávu v zákonem stanovené lhůtě. Dovolací soud pak uzavřel, že stěžovatelka nedostála podmínkám nabídky a její předkupní právo zaniklo tím, že nabídku nepřijala ve lhůtě jednostranně stanovené druhým spoluvlastníkem v nabídce, přičemž v takovém případě byl druhý spoluvlastník oprávněn podíl převést ještě před uplynutím zákonné dvouměsíční lhůty bez sankce vyplývající z porušení předkupního práva.
Závěry Ústavního soudu se pak od závěrů dovolacího rozhodnutí odchylují potud, že Ústavní soud na základě širšího rozboru charakteru spoluvlastnických vztahů z hlediska požadované ingerence stávajících spoluvlastníků do možných personálních změn ve spoluvlastnických vztazích dospěl ke zvýšené ochraně stávajících spolu vlastníků vyjádřené tím, že pro „rozhodnutí“ se o uplatnění předkupního práva formou vyplacení ceny spoluvlastnického podílu upřednostnil zákonnou lhůtu dvou měsíců (§ 605 ObčZ) před možností zkrácení této lhůty jednostranně stanoveným návrhem na přijetí návrhu v určité lhůtě. Tím je jednoznačně vyjádřen požadavek na zvýšenou ochranu toho spoluvlastníka, jemuž předkupní právo svědčí.
Nicméně je pak třeba při hodnocení závěrů Ústavního soudu vycházet ze skutkové situace, která na daný případ dopadala. Nepochybně závěr Ústavního soudu nepředstavuje absolutní nemožnost převodu spoluvlastnického podílu před uplynutím lhůty k vyplacení ceny podílu. Jestliže by totiž oslovený oprávněný spoluvlastník výslovně uvedl, že využít předkupního práva nehodlá nebo jej nehodlá využít za podmínek uvedených v nabídce druhého spoluvlastníka, dochází k „zániku“ předkupního práva „pro tentokrát“ a oprávněné osobě zůstává zachováno i proti novému nabyvateli spoluvlastnického podílu. Bylo by proti smyslu předkupního práva, aby v případě jednoznačně deklarovaného a vyjádřeného nezájmu o využití předkupního práva byl povinný spoluvlastník nucen vyčkat uplynutí zákonné dvouměsíční lhůty.270
Soudní praxe pak v souvislosti s konkrétními projednávanými případy dospěla k závěru, že k porušení předkupního práva dochází i tehdy, pokud nabídka doručená podílovému spoluvlastníku neobsahovala údaj o splatnosti kupních cen a poté prodávající uzavřel kupní smlouvy, jež obsahovaly individuální splatnost kupních cen (Soubor C 2223 – NS sp. zn. 33 Odo 178/2003). Pro posouzení, zda prodejem jinému bylo porušeno předkupní právo oprávněného, který nabídku k výkupu nevyužil, je rozhodující porovnání ceny, případně dalších podmínek, za nichž byla věc prodána, s tím, jakou cenu a jaké další podmínky koupě nabídl předtím povinný oprávněnému (Rc 72//2002).
 
3.3.6. Následky porušení předkupního práva
V případě porušení předkupního práva nedochází bez dalšího k absolutní neplatnosti příslušného právního úkonu, ale spoluvlastník má právo se na nabyvateli spoluvlastnického podílu domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi (§ 603 odst. 3 ObčZ) – (Soubor C 578 – NS sp. zn. 22 Cdo 831/2000). Nabyvateli tak vzniká na základě výzvy oprávněného spoluvlastníka povinnost nabídnout mu podíl ke koupi za podmínek, za kterých tento podíl získal. V případě, že by nabyvatel tuto povinnost nesplnil, může se spoluvlastník domáhat, aby jeho projev vůle v daném směru byl nahrazen soudním rozhodnutím ve smyslu § 161 odst. 3 OSŘ. Toto právo se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě.271
Pokud jde o formulaci žalobního petitu, obvykle se traktuje výklad, podle kterého by měl být žalobou uplatněn požadavek na nahrazení projevu vůle nabyvatele učinit nabídku oprávněnému spoluvlastníku, tedy návrh na uzavření kupní smlouvy, nikoliv přímo na uložení povinnosti kupní smlouvu s oprávněným uzavřít, čemuž odpovídá i znění § 603 odst. 3 ObčZ. Připouští se však i výklad, podle kterého lze požadovat nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu; tím, že se oprávněný spoluvlastník domáhá realizace svého práva věc koupit, projevil vůli nabídku koupě přijmout. Pokud by spoluvlastník tímto způsobem nepostupoval, zůstalo by mu předkupní právo (neboť se jedná o právo věcné) zachováno.
Zcela aktuální judikatura tento závěr precizovala v rozsudku ze dne 19. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1875/2005 (SR 4/2008, s. 145, pořadové č. 42), v němž vyjádřila stanovisko, podle kterého oprávněný spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, se může zejména domáhat, aby soud rozhodl, že se nahrazuje projev vůle žalovaného (nabyvatele podílu), kterým je povinen učinit žalobci nabídku ke koupi spoluvlastnického podílu tohoto znění: „Navrhuji uzavření smlouvy tohoto obsahu“ (dále uveden text smlouvy), nebo „uzavření smlouvy, jejíž text tvoří přílohu tohoto rozsudku“. Žalobní návrh může znít i tak, že se nahrazuje projev vůle žalovaného, aby uzavřel „smlouvu tohoto znění“ (a dále bude uveden text smlouvy). Právní mocí rozsudku, jímž je nahrazen projev vůle nabyvatele (žalovaného) učinit oprávněnému spoluvlastníkovi (žalobci) nabídku ke koupi spoluvlastnického podílu, je třeba návrh na uzavření smlouvy považovat za perfektní, tzn. že projev vůle nabyvatele (žalovaného) nahrazený soudním rozhodnutím došel oprávněnému spoluvlastníkovi (žalobci) jako osobě, které byl určen. Smlouva o koupi spoluvlastnického podílu mezi nabyvatelem a oprávněným spoluvlastníkem je v tomto případě uzavřena, jakmile přijetí nabídky ke koupi podílu (nahrazené soudním rozhodnutím) nabude účinnosti, tj. jakmile oprávněný spoluvlastník (žalobce) vysloví s nabídkou souhlas, a vyjádření souhlasu dojde nabyvateli (žalovanému). Jestliže oprávněný spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, učiní (byť i v návrhu na zahájení řízení) nabyvateli podílu nabídku na odkoupení podílu a ten jeho návrh nepřijme, nic nebrání tomu, aby se oprávněný domáhal žalobou u soudu nahrazení projevu vůle nabyvatele jeho návrh na uzavření smlouvy přijmout, resp. se může domáhat uzavření smlouvy odpovídajícího znění. Právní mocí rozsudku nahrazujícího prohlášení vůle je kupní smlouva uzavřena.
Tento postup ovšem předpokládá, že se oprávněný spoluvlastník účinně nedovolal účinků relativní neplatnosti smlouvy, na základě které došlo k převodu spoluvlastnického podílu. Spoluvlastník má totiž také možnost reakce na porušení předkupního práva, a to dovoláním se relativní neplatnosti smlouvy, jíž byl spoluvlastnický podíl převeden na jiného (§ 40a ObčZ). V případě dovolání se neplatnosti právního úkonu hledí se na něj, jako by k tomuto úkonu nedošlo. Předkupní právo v takovém případě zůstává oprávněnému spoluvlastníku a působí vůči povinnému spoluvlastníku.
Právní účinky dovolání se relativní neplatnosti převodu spoluvlastnického podílu pro nedodržení předkupního práva nastávají okamžikem, kdy projev vůle dotčeného spoluvlastníka dojde převodci i nabyvateli převedeného podílu. Není významné, zda se dovolávající spoluvlastník mylně domnívá, že uplatněná neplatnost je neplatností absolutní, ač jde o neplatnost relativní. Podstatné je, že namítá neplatnost převodu spoluvlastnického podílu z důvodu nerespektování jeho předkupního práva (SR 1/2002 – NS sp. zn. 22 Cdo 2474//2000).
Soudní praxe se pak vyjádřila i k otázkám promlčení práva dovolat se relativní neplatnosti kupní smlouvy z důvodu porušení předkupního práva spoluvlastníka tak, že právo dovolat se relativní neplatnosti kupní smlouvy z důvodu porušení zákonného předkupního práva podílového spoluvlastníka se promlčuje v obecné tříleté lhůtě. Promlčecí lhůta počíná běžet dnem, kdy došlo k uskutečnění právního úkonu, jímž nebylo předkupní právo respektováno, a to i v případě, kdy by k tomuto právnímu úkonu bylo ještě třeba úředního rozhodnutí (Soubor C 1844 – NS sp. zn. 32 Odo 568/2002). Uvedený závěr byl však v literatuře podroben kritice z pohledu, že stanoviskem plynoucím z rozhodnutí nelze uspokojivě vysvětlit případy, kdy smluvní strany nepodají do tří let návrh na vklad vlastnického práva ke katastrálnímu úřadu, neboť pak by se podle závěrů vyslovených v rozhodnutí právo dovolat se relativní neplatnosti promlčelo, aniž by se o prodeji spoluvlastnického podílu třetí osobě spoluvlastník dozvěděl. Odborná literatura v této souvislosti dovozuje, že podílový spoluvlastník má vedle práva domáhat se relativní neplatnosti i právo domáhat se nahrazení projevu vůle nabyvatele podílu reflektující porušení předkupního práva. Musí proto i v tomto případě počátek uplatnění tohoto práva, a tím i počátek běhu promlčecí doby, být stejný jako u dovolání se relativní neplatnosti kupní smlouvy. Z této argumentace pak plyne závěr, že počátek běhu promlčecí doby domáhat se nahrazení projevu vůle nabyvatele z kupní smlouvy začíná až věcněprávními účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.272 Aktuální tzv. velký komentář k ustanovení § 40a ObčZ však již tento výklad neobsahuje.273
 
3.3.7. Realizace předkupního práva oprávněnými osobami
Je-li povinným spoluvlastníkem učiněna řádná nabídka reflektující předkupní právo ostatních spoluvlastníků, předpokládá zákon dohodu spoluvlastníků o výkonu tohoto předkupního práva, přičemž nestanoví žádné bližší podrobnosti. Spoluvlastníci se tak mohou dohodnout např. tak, že předkupní právo bude využito jen některým, případně některými z nich. Vzhledem k tomu, že se v daném případě nejedná o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 ObčZ, neuplatňuje se princip majorizace a dohodu o realizaci předkupního práva musí uzavřít všichni oprávnění spoluvlastníci. Tato forma dohody je však pouze jednou z možností, kterými lze nakládat s před kupním právem, a přichází do úvahy až při nabídce povinného spoluvlastníka.
Spoluvlastníci se ovšem mohou dohodnout ve vztahu k předkupnímu právu již dříve dohodou o tzv. neuplatnění předkupního práva a judikatura tento postup akceptovala. Učinila závěr, že dohoda podílových spoluvlastníků, že v případě prodeje spoluvlastnického podílu jednoho z nich třetí osobě nebudou zbývající spoluvlastníci uplatňovat předkupní právo, neodporuje svým obsahem zákonu ani v případě, že by byla uzavřena předem bez vztahu ke konkrétnímu kupujícímu (Soubor C 2450 – NS sp. zn. 22 Cdo 1599/2003), vycházeje z úvahy, že § 140 ObčZ je ustanovením dispozitivním, a uvedená dohoda pak nemůže být považována ani za případ, kdy se některý ze spoluvlastníků dopředu vzdává svých práv. Uvedený závěr pak navazoval na předchozí judikaturu, podle níž dohodnou-li se podíloví spoluvlastníci, že každý z nich prodá svůj podíl třetí osobě, nemohou v případě realizace této dohody namítat neplatnost smlouvy o převodu podílu pro porušení předkupního práva (Soubor C 1899 – NS sp. zn. 22 Cdo 446/2002).
V případě zájmu spoluvlastníka o realizaci jemu svědčícího předkupního práva je nutno odlišovat jednak akceptaci nabídky a jednak právo a povinnost vykonat své předkupní právo v určené lhůtě. Nabídka týkající se výkonu předkupního práva je jednostranným právním úkonem a představuje svou povahou návrh na uzavření smlouvy. Samotná lhůta pro převod spoluvlastnického podílu na základě vyplacení ceny za převod spoluvlastnického podílu (§ 605 ObčZ) je stanovena jako osmidenní u movitostí a dvouměsíční u nemovitostí s počátkem běhu od doručení nabídky, přičemž zákon dává možnost stranám ujednat lhůty jiné. Uvedené zákonné lhůty pro zaplacení kupní ceny jsou lhůtami prekluzivními. Jestliže před uplynutím doby stanovené k výkonu předkupního práva byl nabídnutý spoluvlastnický podíl převeden na jiného, dospěla judikatura ke správnému závěru, že nároky z předkupního práva může uplatňovat i právní nástupce spoluvlastníka, jemuž byl podíl nabídnut ke koupi (SJ 1/2000 – NS sp. zn. 2 Cdon 310/96). Uvedený závěr byl opřen o logickou argumentaci, podle níž ani případným zaplacením ceny podílu do konce stanovené lhůty by oprávněná strana nemohla své předkupní právo realizovat, neboť právní účinky předpokládané zákonem nemohly ani vyplacením ceny podílu nabídnutého ke koupi nastat v situaci, kdy tento spoluvlastnický podíl byl již převeden na jiného. V rozhodnutí pak bylo správně zdůrazněno, že předkupní právo zaniká, uplyne-li marně doba stanovená k vyplacení nemovitosti nabídnuté ke koupi. Jestliže však před uplynutím této doby byl nabídnutý spoluvlastnický podíl převeden na jiného, došlo k porušení zákonného předkupního práva spoluvlastníka, a nikoliv k zániku tohoto práva marným uplynutím stanovené doby.
 
3.3.8. Zánik předkupního práva
Z § 605 ObčZ vyplývá, že výslovně váže zánik předkupního práva na marné uplynutí lhůty k vyplacení ceny za převod a § 606 ObčZ pak spojuje zánik předkupního práva s případy, kdy oprávněný spoluvlastník nemůže věc koupit nebo nemůže splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou. Nejedná se však o jediné způsoby zániku předkupního práva. K zániku předkupního práva dochází i odmítnutím věc koupit, kam spadají i případy ochoty koupit věc pouze za nižší než nabídnutou cenu a také marným uplynutím lhůty pro přijetí nabídky na realizaci předkupního práva. Vzhledem k charakteru předkupního práva jako práva věcného se jedná o zánik předkupního práva pouze ve vztahu k převádějícímu spoluvlastníku, ale předkupní právo zůstává zachováno ve vztahu k právním nástupcům povinné osoby, takže zánikem předkupního práva v jednom konkrétním případě dochází toliko k tomu, že spoluvlastník své předkupní právo může vykonat při dalším převodu spoluvlastnického podílu na jiné osoby než blízké.
Tyto speciální důvody zániku předkupního práva však nejsou jedinými, které občanský zákoník upravuje, neboť mezi případy zániku předkupního práva konkrétního spoluvlastníka je nutno zařadit i obecné důvody zániku závazků tam, kde to z povahy věci přichází do úvahy
(splynutí, nemožnost plnění apod.), případně ty důvody, které se dotýkají samotné existence spoluvlastnického práva k věci (zánik věci, zničení věci, prodej celé věci, darování věci, smrt oprávněného spoluvlastníka, ztráta věci, vydržení, opuštění věci, rozhodnutím státního orgánu apod.).
Vedle toho jsou pak důvody zániku předkupního práva stanoveny i v jiných právních předpisech. Např. předkupní právo k movité věci zaniká změnou osoby vlastníka při soudním prodeji v dražbě (§ 329 odst. 3 OSŘ), u nemovitostí v režimu § 336l odst. 3 OSŘ.
 
264 K tomu srov. Svoboda, L. Předkupní právo. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 67–76, který velmi podrobně argumentuje ve prospěch požadavku existence třetí osoby.
265 K tomu srov. např. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460–880. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008, s. 1585.
266 K tomu srov. Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 8. vydání. Praha: C. H. Beck, 2003, s. 791.
267 Szemzö, P. Předkupné právo podľa občianskeho zákonníka. Právny obzor, 1953, s. 919. Pro úplnost je však třeba dodat, že i autor dále připouštěl možnost jiného výkladu.
268 K tomu srov. Svoboda, L. Předkupní právo. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 98–99.
269 Nález Ústavního soudu ze dne 10. 5. 2006, sp. zn. I. ÚS 156/2005, uveřejněný v ASPI a v časopise Soudní rozhledy, 2008, č. 4, s. 127, pod č. 32.
270 Blíže k vlivu ústavněprávní judikatury na soudní praxi v oblasti podílového spoluvlastnictví, srov.Králík, M., Podílové spoluvlastnictví v judikatuře Ústavního soudu České republiky (vybrané otázky). Soudní rozhledy, č. 4, 2008, s. 117 a násl.
271 Svoboda, L. Předkupní právo. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 117.
272 K tomu srov. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 275–276 – výklad k § 40a ObčZ.
273 Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460–880. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008, s. 349–352.

http://www.ipravnik.cz/cz/knihy-pod-lupou/art_5374/podilove-spoluvlastnictvi-v-obcanskem-zakoniku-iii-predkupni-pravo.aspx