Novela zákona o zápisech vlastnických práv už od 1.1. 2012

29.11.2011 03:34

 

Zákon, kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů je účinný již od 1.1.2012

Zákon umožňuje zahajovat řízení o povolení vkladu písemným podáním. Přitom listinu, podle které má být vklad proveden, považuje za přílohu návrhu. Vytvářely se tak spekulace, že tuto listinu je možné předložit kdykoli po podání návrhu na vklad. To však nelze připustit, pokud má právo vkladem vznikat ke dni podání návrhu na vklad. Je proto nutné, aby vkladová listina již k tomuto dni existovala, což je možné zajistit jen tím, že k tomuto dni bude také předkládána.

Elektronizace vkladového řízení

Jako v případě zápisů do obchodního rejstříku se stanoví, že návrh na zahájení vkladového řízení musí být podán na stanoveném formuláři. Tím se zajistí jednotnost podávaných návrhů a jejich přehlednost při přijímání těchto návrhů. To povede i ke snížení chybovosti podávaných návrhů, což usnadní situaci jak účastníkům řízení, tak katastrálním úřadům. Většina navrhovatelů, jak se předpokládalo v návrhu zákona, bude využívat webovou formulářovou aplikaci, která u většiny běžných případů vytvoří jednostránkový návrh na vklad. I v případě jeho vytištění si systém uchová data potřebná pro zápis do katastru nemovitostí v elektronické formě, což značně přispěje ke snížení chybovosti podání katastrálním úřadům. Využití elektronických formulářů bude také významným krokem k elektronizaci vkladového řízení. Ale aby nedošlo k problémům při podávání návrhu na vklad, je v přechodných ustanoveních uvedeno, že ještě rok od účinnosti tohoto zákona bude možné podávat návrhy na vklad bez použití formuláře. Tím bude vytvořen dostatečný časový prostor, aby si všichni nový způsob podávání návrhu na vklad osvojili a nové právní úpravě se tak přizpůsobili.

Nabývací listiny

Cílem předkládání nabývacích listin, podle nichž byly zápisy učiněny ještě do bývalé evidence nemovitostí, bylo zkvalitnění údajů katastru. Uvedené očekávání se však nenaplnilo. Nejvyšší soud ve svém sjednocujícím stanovisku Cpjn 38/98 ze dne 28. 6. 2000, které bylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. Rc 44/2000, zaujal názor, že platnost těchto listin není katastrální úřad oprávněn přezkoumávat ani v minimálním rozsahu, a proto i když zjistí vady nabývacího titulu, je povinen vklad stejně povolit. I kdyby zde však stanovisko Nejvyššího soudu nebylo, deklarovaný cíl by zřejmě zůstal nenaplněn. Pokud by katastrální úřad zjistil vady nabývacího titulu a mohl z uvedeného důvodu vklad zamítnout, musel by osobu, které znemožnil zamítnutím nakládat s nemovitostí, ponechat zapsanou jako vlastníka v katastru i nadále. Ke zkvalitnění zápisů v katastru by tedy nedošlo. Kromě toho lze předpokládat, že i osoby zapsané v bývalé evidenci nemovitostí jako vlastníci na základě vadných nabývacích titulů s ohledem na význam zápisů převzatých z bývalé evidence nemovitostí (viz § 16 zákona) a s ohledem na to, že tyto zápisy nejméně od roku 1993 nikdo nerozporoval, zřejmě ve většině případů vlastnické právo přinejmenším vydržely. Pokud katastrální úřad má potřebu ověřit si platnost nabývacího titulu, v drtivé většině tak může učinit, protože nabývací listiny jsou uloženy ve sbírce listin u katastrálního úřadu. Ze všech uvedených důvodů se stanoví, aby nabývací listiny nebylo nadále nutné k řízení o povolení vkladu předkládat. V zákoně je tako stanoveno,aby v případě, kdy je možné z příslušného rejstříku zjistit potřebný údaj dálkovým způsobem, nebyla uzákoněna povinnost předkládat výpis z tohoto rejstříku jako přílohu návrhu na vklad.

Lhůta pro podání žaloby ve věci vkladu práva

Oproti obecné právní úpravě se stanoví lhůta pro podání žaloby na 30 dnů. Tato lhůta je pro řízení ve věci vkladu práva plně dostačující. Přitom povede k urychlení navazujících řízení. Vzhledem k tomu, že práva podání žaloby se nelze předem vzdát, musí totiž katastrální úřad po celou stanovenou lhůtu vyčkávat, zda žaloba nebude podána, a nemůže pokračovat v navazujících vkladových řízeních. Aby se předešlo případné kolizi mezi rozhodováním soudu a současným rozhodováním katastrálního úřadu o mimořádném opravném prostředku, navrhuje se i v případě rozhodnutí o zamítnutí vkladu možnost použití těchto mimořádných opravných prostředků vyloučit.

Žaloba proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu

Je třeba, aby po dobu, než bude jisté, že žaloba proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu nebude podána, neprováděl katastrální úřad další zápisy týkající se nemovitostí, kterých se zamítnutí návrhu na vklad týká. V případě, že žaloba podána bude, je nezbytné toto zajistit až do doby, než bude katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí o podané žalobě. Pokud by tomu bylo jinak, katastrální úřad by ihned poté, co zamítne návrh na vklad a zamítavé rozhodnutí doručí, byl povinen provádět další zápisy práv k téže nemovitosti. Pokud by následně soud vklad povolil, vznikla by značná škoda, a to zcela neodvratně.


 


 

Zamezení duplicitních zápisů

Jedná se o registrované smlouvy, přídělové listiny, převody nemovitostí do bývalého socialistického vlastnictví atp. Podle současných právních předpisů při předložení těchto listin katastrálnímu úřadu dochází k duplicitnímu zápisu vlastnického práva, nemovitost je tak fakticky zablokována až do odstranění duplicitního zápisu buď na základě uznání vlastnictví jednoho z duplicitně zapsaných vlastníků, nebo na základě rozhodnutí soudu. Přitom v mnoha případech dnes původně zapsaný vlastník své vlastnictví k nemovitosti přinejmenším vydržel a stará listina je proto z dnešního pohledu již bez právního významu. Novela zákona umožňuje proto zabránit takovýmto duplicitám, které vyjadřují právně nemožný stav a jen komplikují život vlastníkům nemovitostí. Přitom je čistě vinou těch, co tyto listiny dnes předkládají, že tak neučinili již v době, kdy listina vznikla, ač jim to právní předpisy vždy ukládaly. Pokud se předkladatelé starých listin domnívají, že jsou i dnes vlastníky nemovitosti, mohou podat žalobu určovací k soudu, kde žalovaným bude osoba dnes zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí, nebo dosáhnout uznání vlastnického práva od dnes zapsaného vlastníka smírnou cestou. Duplicitním zápisům by zákonné ustanovení zabránilo i v případech, kdy je předkládáno rozhodnutí o vlastnickém či jiném věcném právu k nemovitosti, které není závazné pro dnes zapsaného vlastníka nemovitosti, protože ten nebyl účastníkem řízení, v němž bylo rozhodnutí vydáno. Cílem novelizovaného ustanovení zákona je zabránit duplicitním zápisům ve všech případech a zápis záznamem provádět až v okamžiku, kdy bude jednoznačné, zda a komu svědčí zapisované právo.

Záznam

Záznamem se provádí zápis do katastru nemovitostí mimo jiné i na základě soudních rozhodnutí. Velké problémy však praxi přináší, když soudní rozhodnutí je předloženo k záznamu, a na dosavadní zápisy v katastru nenavazuje. Pak se stane, že je z katastru nemovitostí vymazáno na základě soudního rozhodnutí záznamem vlastnické nebo jiné věcné právo i bez vědomí dosavadního vlastníka. Existují záznamové listiny včetně rozhodnutí soudů, které byly vyhotoveny tak, že na jejich základě má být z katastru vymazán dosud zapsaný vlastník nebo jiný oprávněný, aniž by měl možnost účastnit se soudního řízení, jehož výsledek pro něj proto není závazný. Typické jsou rozsudky, kdy se určí, že určitá osoba vydává nemovitost jiné osobě. Přitom vydávající osoba není v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník, protože dávno převedla nemovitost na třetí osobu. Pro tuto třetí osobu tedy není rozsudek závazný, nijak nemohla před soudem hájit svoje práva a většinou ani o probíhajícím soudním řízení neví. Náhle se však dozví, že byla jako vlastník z katastru vymazána záznamem, aniž by s ní předtím kdokoli jednal. Typické jsou také případy, kdy dědici dědí nemovitost, kterou zůstavitel nikdy nevlastnil. Konečně se nenavazující rozsudky týkají případů, kdy soud rozhodne o vlastnictví nemovitosti, která neexistuje. Stává se to například tehdy, když soud vychází ze starých podkladů a před vynesením soudního rozhodnutí je dokončena pozemková úprava, při které všechny dosavadní pozemky zaniknou a místo nich vzniknou pozemky naprosto jiné. Uvedené nedostatky je třeba nejprve odstranit v řízení před orgánem, který je k tomu příslušný. V žádném případě se tedy nebude ani nadále zkoumat, zda soud rozhodl po věcné stránce správně. Stejná právní úprava byla i v obecném knihovním zákoně, podle kterého se do pozemkové knihy zapisovala i práva na základě soudních rozhodnutí.


 

Problém s listinou, na jejímž základě nelze provést záznam

Novela zákona se dotýká i otázky, co s listinou, na jejímž základě nelze provést záznam. Pokud je důvodem neprovedení záznamu např. překlep v parcelním čísle ve výroku soudního rozhodnutí, může u soudu iniciovat vydání opravného rozhodnutí. Pokud je důvodem neprovedení záznamu to, že soudní rozhodnutí se nevztahuje na v katastru zapsaného vlastníka, může předkladatel iniciovat soudní řízení proti v katastru zapsanému vlastníkovi nebo to s ním řešit smírnou cestou. Pokud nemovitosti, kterých se rozhodnutí týká, neexistují např. proto, že zanikly provedením pozemkové úpravy, může předkladatel listiny v některých případech rovněž iniciovat soudní řízení opírající se o stav po pozemkové úpravě. Navíc podle nejnovější judikatury se předkladatel listiny může neprovedení záznamu bránit cestou správního soudnictví. Tuto možnost vyhotovitel listiny, pokud není totožný s jejím předkladatelem, vůbec nemá. Ze všech těchto důvodů se nově stanoví, aby se v případě neprovedení záznamu vracela listina předkladateli a nikoli vyhotoviteli záznamové listiny. S ohledem na nově navrhovaný zápis poznámek spornosti se dotčené ustanovení omezí na případy, kdy se na základě žalobních návrhů poznámka spornosti nevyznačí, protože žalobní návrh se netýká otázky, která by představovala ve vkladovém řízení předběžnou otázku. Jedná se např. o žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo žalobu o vypořádání zaniklého společného jmění manželů. Konečně se jedná o spory o existenci věcných práv k věci cizí.


 


 


 


 

Poznámka o exekuci

Od účinnosti novely exekučního řádu č. 347/2007 Sb., to je od 1.1.2008, platí, že je-li nařízena exekuce, ve které jako povinný vystupuje stát, není tímto opatřením již stát nijak omezen v nakládání se svými nemovitostmi. Přesto se dosud o této exekuci i nadále zapisuje do katastru nemovitostí poznámka, která vzbuzuje zdání, že stát v nakládání se svými nemovitostmi omezen je. To komplikuje situaci některých státních organizací, jejichž úkolem je zpeněžit nemovitosti ve vlastnictví státu (např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových), protože se lidé od něj bojí nemovitost koupit, přestože zákon jejich prodeji žádnou právní překážku neklade. Proto se navrhuje, aby tam, kde nařízení exekuce nemá omezující charakter, nebyla o tomto nařízení zapisována do katastru nemovitostí ani poznámka.


 

Poznámka o spornosti

Poznámka spornosti se nově upravuje v samostatném paragrafu. Přitom se stanoví, že zápis této poznámky nevyvolá přerušení případného řízení o povolení vkladu. Zároveň se stanoví, jak se v případě podání žalob postupuje. Nová právní úprava má eliminovat podávání šikanózních žalob, které jsou podávány tak, aby se konkurentovi ztížilo či znemožnilo zřízení věcného práva k nemovitosti. Zároveň se má předejít situaci, kdy by sám úředník katastrálního úřadu rozhodoval o tom, která žaloba je šikanózní a která nikoli, a podle toho posuzoval, zda vkladové řízení přeruší či nepřeruší. To by vyvolalo značný tlak na katastrální úřady a v mnoha případech i spekulace o možnosti korupce v otázkách přerušování vkladového řízení. Nová právní úprava řeší uvedené situace obdobně jako byly po dlouhá léta řešeny obecným zákonem knihovním při vedení pozemkových knih (k tomu viz § 61 a násl. zákona č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách). Alternativou navrhovanému řešení je zřejmě možnost problém nijak neřešit a ponechat dosavadní právní úpravu, jejíž důsledky v případě podávání šikanózních žalob jsou pro postiženého nepříjemné. V případech, kdy je v katastru nemovitostí zapsána poznámka spornosti, a teprve poté je podán návrh na vklad, měli účastníci vkladového řízení možnost se s touto skutečností seznámit a zvážit, zda půjdou do určitého rizika, které soudní řízení s sebou přináší. V případě, že je poznámka spornosti zapsána až po podání návrhu na vklad, účastníci vkladového řízení předem možnost zvážit nebezpečí určitého rizika neměli. Proto se stanová, aby v případě, že mohli předem zvážit určité riziko, řízení o povolení vkladu přerušováno nebylo, zatímco v opačném případě by nebylo přerušeno jenom tehdy, pokud s tím účastníci vkladového řízení souhlasí.


 

Zásada pořadí zápisů – nový pojem „předstih žádosti“

Ustanovení § 145 správního řádu o řízení s předstihem žádosti stanoví, jak se má postupovat v případě, kdy pro vedení řízení má význam předstih žádosti. Tak je tomu podle § 12 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb., které zní: “Pořadí zápisů v katastru se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, dobou, ve které návrh na zápis do katastru byl doručen katastrálnímu úřadu.” Pojem “předstih žádosti” přitom v zákoně o zápisech není použit pouze proto, že tento zákon pochází z roku 1992, kdy tento pojem nebyl v právním řádu znám. Jen proto používá místo uvedeného pojmu pojem “pořadí”. Významově se však jedná o jedno a totéž, a proto řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí je třeba považovat za řízení s předstihem žádosti ve smyslu správního řádu. Jedná se o případy, když je katastrálnímu úřadu postupně doručeno více návrhů na vklad vlastnického práva k téže nemovitosti. Zásada pořadí však platí i tehdy, kdy je k téže nemovitosti doručeno několik návrhů na vklad nejen vlastnických, ale i jiných věcných práv k téže nemovitosti. V podobě stanovené správním řádem je však toto ustanovení na řízení o zápisu práv do katastru nemovitostí aplikovatelné pouze částečně. Právě tak jako podle správního řádu je důvodná dokumentace nejen dne, ale i hodiny a minuty podání návrhu. Důvodné je i ustanovení o tom, že se nejprve rozhodne o návrhu, který byl doručen v časovém předstihu. Neaplikovatelné je však ustanovení, že pokud se návrhu podanému v předstihu vyhoví, řízení o dalších návrzích se zastaví, aniž o nich bude meritorně rozhodnuto. Taková úprava je vhodná např. při patentovém řízení, kdy má přednost návrh na registraci patentu podaný dříve a návrhy na registraci stejného patentu podané později nemohou být úspěšné, pokud je dříve podanému návrhu vyhověno. Při zápisech práv do katastru, přestože je pro ně rozhodující pořadí, však nelze dost dobře odůvodnit, proč by v případě, že je k určité nemovitosti rozhodnuto o vkladu vlastnického práva, nemohlo být v navazujícím řízení kladně rozhodnuto o dalším vkladu vlastnického práva nebo o navazujícím vkladu práva zástavního. Aby ustanovení § 145 správního řádu bylo na řízení o zápisech práv k nemovitostem rozumně aplikovatelné, je proto třeba přijmout navrženou odchylku od správního řádu.


 

Zmcňovací ustanovení

Český úřad zeměměřický a katastrální se zmocňuje k  vydání vyhlášky, kterou se stanoví vzory formulářů pro podání návrhů na vklad. Zavedení formulářů pro návrh na vklad je poměrně závažná změna, která má významný dopad na zaběhlou dosavadní praxi při podávání návrhu na vklad. Z tohoto důvodu se stanoví, že ještě rok od účinnosti tohoto zákona bude možné podávat návrhy na vklad bez použití formuláře. Tím bude vytvořen dostatečný časový prostor, aby si všichni nový způsob podávání návrhu na vklad osvojili a nové právní úpravě se přizpůsobili.

Výmaz starých zástavních práv

Novelizované ustanovení zákona nabízí možnost výmazu starých zástavních práv, která se podle stávající právní úpravy nedaří vymazat. Tato zástavní práva byla převzata z pozemkové knihy, která byla vedena do roku 1964. S velkou pravděpodobností již tato zástavní práva byla promlčena nebo i zanikla. Údaje v pozemkové knize o zástavním věřiteli byly neúplné, takže ho po desítkách let není možno dohledat. Tato zástavní práva jsou tak fakticky “mrtvá”, jejich zápis však stále právně znehodnocuje mnoho nemovitostí a nikdo neumí najít právně čistý způsob, jak prokázat zánik nebo alespoň promlčení těchto zástavních práv a vymazat je z katastru nemovitostí. Nelze ani zjistit příslušenství zajištěné pohledávky, ani případný rozsah splacení této pohledávky. Většinou nelze o zástavním věřiteli zjistit ani údaje, které jinak pro označení osob vyžaduje občanský soudní řád. Vzhledem k výše uvedenému, a také k tomu, že za celou dobu zapsaní zástavní věřitelé svá zástavní práva neuplatnili, navrhuje se, aby byl stanoven zánik těchto práv jako vyvratitelná domněnka, opravňující k výmazu těchto práv z katastru nemovitostí. V takovém případě se navrhuje, aby ohlášení žádající výmaz těchto práv mělo formu veřejné listiny.

Zvýšení právního poplatku

Novela zákona zvyšuje správní poplatek za podání návrhu na povolení vkladu na dvojnásobek tak, aby pokryl alespoň částečně inflaci, ke které došlo za posledních 16 let od doby, kdy byla stanovena dosud platná výše správního poplatku.